Di seguito l’ultimo articolo relativo alla valutazione dell’imposizione IVA nell’ambito della cessione nonchè locazione di immobili.
I fabbricati strumentali per natura sono quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione, senza radicali trasformazioni; le categorie catastali che li identificano sono: B, C, D, E e A/10, qualora la destinazione a ufficio o studio privato sia prevista nella licenza o concessione edilizia.
Anche in questa casistica occorre considerare 3 ipotesi che si possono concretizzare:
- chi vende è un’impresa costruttrice o di ristrutturazione
- chi vende è un’impresa diversa dall’ impresa costruttrice o di ristrutturazione
- chi vende è un soggetto diverso dalle prime casistiche ovvero da un privato
Prima casistica
Le cessioni di fabbricati strumentali effettuate dalle imprese di costruzione o di ristrutturazione entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori sono obbligatoriamente soggette ad IVA.
Trascorsi i 5 anni, le stesse invece posso optare, esplicitandolo nell’atto di vendita, per all’IVA.
L’aliquota IVA prevista per la cessione di fabbricati strumentali è il 22%.
Qualora l’acquirente dei fabbricato strumentale sia un soggetto passivo IVA, quest’ultimo procederà ad assolvere l’IVA mediante il meccanismo del reverse charge. Diversamente, nel caso in cui l’IVA sia applicata per obbligo di legge in quanto la vendita avviene entro i 5 anni dall’ultimazione dei lavori, l’assolvimento dell’IVA dovrà essere applicata dall’Impresa cedente nei modi ordinari (apponendo l’IVA direttamente in fattura).
Seconda casistica
Chi vende è un’impresa diversa dall’ impresa costruttrice o di ristrutturazione, in tale casistica le cessioni di fabbricati strumentali oltre il termine di 5 anni dall’ultimazione dei lavori, nei confronti di soggetti passivi IVA ovvero nei confronti di privati potranno essere assoggettate ad IVA anche in questo caso ma solo a seguito di opzione da esercitare nell’atto di vendita da parte dell’impresa cedente.
Qualora la cessione avvenga nei confronti di un acquirente soggetto passivo IVA, anche in questo caso l’imposta dovrà essere assolta dall’acquirente attraverso il meccanismo del reverse charge.
Terza casistica
È il caso di vendita del fabbricato strumentale da parte di un soggetto diverso dalle prime casistiche ovvero da un privato, in questo caso il regime applicato è di esenzione da IVA.
Come per la cessione del fabbricato abitativo, anche per il fabbricato strumentale occorrerà versare le altre imposte indirette, quali: l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale.
Emanuela Greca Mameli
www.ilariapiparotributarista.com
