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È una dei quesiti più formulati dai Clienti che intendono dare in locazione un immobile.
La normativa di riferimento ci dice che il regime naturale per le locazioni di tutti i fabbricati è quello dell’esenzione da IVA del canone di locazione, ma vi è la facoltà per il locatore di optare nel contratto per il regime dell’imponibilità IVA.


Un immobile può avere diverse destinazioni d’uso:
si distinguono i fabbricati ad uso abitativo dai fabbricati strumentali, che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni.
È la classificazione catastale, indipendentemente dall’utilizzo effettivo, a determinare se un fabbricato è abitativo ovvero strumentale.


Prima di analizzare la convenienza o meno all’imponibilità, occorre precisare le diverse situazioni che possono concretizzarsi:

a) Locazione di immobile abitativo da Imprese costruttrici o che abbiano eseguito interventi di restauro e di risanamento conservativo, interventi di ristrutturazione edilizia e/o interventi di ristrutturazione urbanistica; se hanno esercitato l’opzione per l’imponibilità questa impone l’applicazione dell’aliquota IVA al 10%
b) Locazione di immobile abitativo da un soggetto passivo IVA (un soggetto titolare partita IVA), se l’immobile è destinato ad alloggio sociale, se hanno esercitato l’opzione per l’imponibilità questa impone l’applicazione dell’aliquota IVA al 10%
c) Locazione di immobile abitativo da Imprese diverse dalle precedenti, è il caso dell’esenzione IVA.
Nel caso di locazione di immobili abitativi in regime di esenzione IVA, è dovuta l’imposta di registro nella misura del 2%, commisurata all’ammontare dei canoni stabiliti nel contratto. Diversamente, nel caso di
locazione di immobili abitativi soggetti a IVA, l’imposta di registro è dovuta in misura fissa per € 200 euro.
d) Locazione di immobile abitativo ovvero strumentale da Privati (NON titolari di partita IVA), è il caso di un operazione fuori campo IVA
in quanto è mancante il presupposto soggettivo e pertanto sarà dovuta l’ imposta di registro nella misura del 2 % dell’ammontare dei canoni stabiliti nel contratto. Ma vi è da specificare anche, che l’imposta di registro non è dovuta, qualora il locatore privato decida di optare per l’applicazione della “Cedolare secca” di cui parleremo nel prossimo articolo.
e) Locazione di immobile strumentale da soggetti passivi IVA con opzione nel contratto di locazione per l’assoggettamento ad IVA, l’aliquota IVA da applicare è il 22%, senza opzione è esente IVA.

In questa casistica, l’imposta di registro si applica in misura “proporzionale”, infatti, indipendentemente dall’opzione al regime di esenzione o di imponibilità a IVA, l’imposta è dovuta nella misura dell’1%
dell’ammontare dei canoni stabiliti nel contratto.

Oltre la prima discriminante data dalla diversa misura dell’imposta di registro, occorre tenere in considerazione che il risvolto dell’imponibilità IVA significa anche la possibilità di detrazione dell’IVA in base
al volume delle operazioni imponibili.

Ad esempio per un impresa di costruzione del’immobile da dare in locazione la scelta tra l’esenzione e l’imponibilità Iva determina la possibilità di detrazione dell’IVA (“scaricare l’IVA”) per le spese sostenute per la costruzione dell’immobile da locare.
Come anticipato, nel prossimo articolo vi parlerò di un altro quesito che ci viene abbastanza sottoposto:
Quando optare per la cedolare secca?

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