Iva nella cessione del fabbricato abitativo
Rimanendo nell’ambito dei redditi derivanti dalla “gestione” degli immobili, oggi presento un breve articolo che tratterà l’IVA nella cessione del fabbricato abitativo.
Come già anticipato nel precedente articolo, la distinzione tra fabbricato abitativo e strumentale, indipendentemente dall’utilizzo effettivo, è dettata dalla loro classificazione catastale.
Specificamente, i fabbricati abitativi sono quelli classificati o classificabili nel gruppo catastale “A” (esclusa la categoria “A/10”), mentre i fabbricati strumentali per natura sono quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni e le categorie catastali che li identificano sono: B, C, D, E e A/10, qualora la destinazione a ufficio o studio privato sia prevista nella licenza o concessione edilizia.
La cessione di fabbricati ad uso abitativo è di regola un operazione esente da IVA, ad eccezione della vendita posta in essere dall’impresa che ha costruito ovvero ristrutturato il fabbricato entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori.
Qualora siano trascorsi i 5 anni, l’impresa che ha costruito ovvero ristrutturato il fabbricato, può comunque per apposita opzione applicare l’IVA.
Trascorsi 5 anni dall’ultimazione, affinché la cessione sia imponibile ad IVA, l’impresa di costruzione ovvero ristrutturazione del fabbricato ad uso abitativo dovrà prevedere appositamente l’opzione nell’atto di vendita.
L’imponibilità IVA, comporta l’applicazione dell’aliquota al prezzo convenuto, rispettivamente: 4% in caso di “prima abitazione”; 10% altra abitazione non di lusso; 22% per l’abitazione di lusso.
Qualora siano trascorsi 5 anni dalla costruzione ovvero ristrutturazione, in mancanza di opzione l’operazione sarà esente da IVA comportando di conseguenza l’indetraibilità dell’IVA originariamente detratta sugli acquisti effettuati dall’impresa costruzione ovvero ristrutturazione del fabbricato ad uso abitativo.
Qualora la vendita dell’immobile ad uso abitativo sia effettuata da una impresa differente da quella di costruzione ovvero ristrutturazione, l’operazione è esente da IVA.
Emanuela Greca Mameli
